Hoạt động về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng trong các phương thức quản lý đất đai nhằm tạo lập hành lang an toàn pháp lý đối với chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo anh Đỗ Ngọc Tuân – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư & Phát triển Địa Ốc Việt: “Việc kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi mua là rất cần thiết để khách hàng không bị mắc lừa khi mua dự án hình thành trong tương lai”.

Chính vì vậy các sales cần hiểu rõ về Luật đất đai để hỗ trợ khách hàng tốt nhất các vấn đề liên quan đến pháp lý.

Hiểu được những băn khoăn, vướng mắc của nhân viên trong quá trình làm việc, anh Tuân đã dành thời gian để chia sẻ, giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cho toàn bộ nhân viên công ty.

I – ĐỐI VỚI DỰ ÁN:

Để kiểm kiểm tra pháp lý dự án đã đầy đủ hay chưa cần làm các việc:

1. Đi xuống vị trí Dự án kiểm tra tiến độ thi công thực tế.

2. Đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp Tỉnh (Thành phố) xin truy xét dự án có bị cầm cố ngân hàng hay tranh chấp gì hay không.

3. Đến chủ đầu tư hoặc Đại lý phân phối yêu cầu cho xem những giấy tờ pháp lý như sau:

+ Quy hoạch 1/500 (Kèm QĐ phê duyệt).

+ Giấy phép xây dựng (Kèm QĐ).

+ Giấy chứng nhận QSD đất (Kèm QĐ giao đất).

+ Có bị thế chấp không.

+ Giấy phép chấp thuận mở bán.

+ Tình trạng nộp tiền sử dụng đất (Liên quan đến cấp Giấy chứng nhận QSD đất sau này).

4. Đọc kỹ HĐMB để biết chủ đầu tư có đưa ra những mức phạt, hình thức phạt vô lý không => Nguyên nhân gây bức xúc cho KH.

5. Những đơn vị nhân danh chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án, sàn giao dịch độc quyền để nhận tiền đặt cọc thông qua ký kết thỏa thuận đặt cọc… Cần kiểm tra xem đơn vị đó có văn bản uỷ quyền của chủ đầu tư không, có hợp đồng dịch vụ không.

♦ Điều 55 – Luật KDBĐS 2014 nêu rõ:

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

+ Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng.

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

+ Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

+ Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Vì vậy, khi KH yêu cầu xem các loại giấy tờ liên quan mà chủ đầu tư, Đại lý phân phối viện lý do để thoái thác thì nên thận trọng với những dự án này.

II – ĐỐI VỚI ĐẤT NHÀ DÂN (ĐẤT NỀN THỔ CƯ):

Cần kiểm tra kỹ pháp lý như sau:

1. Giấy CNQSD đất có hay không?

2. Giấy CNQSD đất có đang bị thế chấp ngân hàng không?

3. Kiểm tra hồ sơ cấp giấy để biết các vấn đề sau:

+ Có bị tranh chấp không?

+ Đất có nằm trong quy hoạch không?

+ Nhà xây dựng có sai phép không? (Kiểm tra GPXD).

+ Có nợ tiền sử dụng đất không? (Liên quan đến thủ tục cấp giấy CNQSD đất sau này).

+ Có nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?

+ Có bản vẽ hiện trạng không?

III – PHÂN BIỆT SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG, SỔ TRẮNG:

Loại sổ,
Tiêu chí
Sổ trắng Sổ đỏ Sổ hồng
Bản chất Là các loại giấy tờ như: Bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà ở… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho khu vực ngoài đô thị (vùng nông thôn) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (nội thành, nội thị xã cũng như thị trấn)
Màu sắc Trắng Đỏ Hồng
Căn cứ
cấp sổ
– Nghị định 02-CP

– Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước

– Nghị định số 64-CP

– Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC về hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Nghị định 60-CP

– Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cơ quan ban hành mẫu sổ Được UBND xã, phường, UBND huyện, thị xã xác nhận cấp cho chủ sở hữu. Bộ Tài nguyên và Môi trường Bộ Xây dựng (đối với sổ hồng cũ), Bộ Tài nguyên và Môi trường (đối với sổ hồng mới)
Khu vực được cấp sổ Cả nước Ngoài đô thị Cả nước
Loại đất được cấp sổ Tất cả các loại đất Đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối Tất cả các loại đất
Thông tin trên sổ Văn tự đoạn mại bất động sản, bằng khoán điền thổ.

Giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng.

Giấy chứng nhận/ quyết định của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở…

Ghi nhận quyền sử dụng đất bao gồm: đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng…

Khi có công trình xây dựng trên đất thì ghi nhận việc xây dựng công trình trên đất có thể là nhà ở.

Ghi nhận quyền sở hữu đất ở bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng.

Ghi nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung, riêng, số tầng…

Thời hạn Không có quy định Có thể có quyền sở hữu vĩnh viễn Có thời hạn nhất định, không vĩnh viễn
Giá trị pháp lý  Cả 3 loại sổ đều có giá trị pháp lý như nhau. Vì theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu (không bắt buộc).

Luật đất đai có lượng nội dung rất lớn và phức tạp, thay đổi theo từng giai đoạn, nhân viên sales cần chủ động trau dồi kiến thức, tiếp nhận kịp thời những thông tin thay đổi về pháp lý để hỗ trợ khách hàng tốt nhất.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.